부동산 양도차익에 대한 양도세를 안 낼 수 있는 방법

 

부동산 양도차익에 대한 양도세를 안 낼 수 있는 방법

부동산을 팔면 그 차익에 대해 세금을 내야 합니다. 이 세금을 양도소득세라고 하는데요. 양도소득세는 부동산 거래에서 발생한 소득에 대해 과세하는 세금입니다. 그런데, 양도소득세는 꽤나 높은 세율을 적용하고 있어서, 많은 사람들이 부담을 느끼고 있습니다. 특히, 최근 집값이 크게 상승하면서, 다주택자나 조정대상지역 주택 소유자들은 더욱 많은 세금을 내야 하는 상황입니다.

그렇다면, 부동산 거래에서 발생한 차익에 대해 세금을 줄이거나 안 낼 수 있는 방법이 없을까요? 이 글에서는 부동산 거래에서 발생하는 차익과 세금에 대해 알아보고, 절세방법에 대해 소개하겠습니다.

부동산 양도차익 양도세

부동산 양도차익이란?

부동산 거래에서 발생하는 차익을 부동산 양도차익이라고 합니다. 부동산 양도차익은 다음과 같이 계산할 수 있습니다.

부동산 양도차익 = (양도가액 - 취득가액) - 필요경비

여기서, 양도가액은 부동산을 팔 때 받는 가격입니다. 취득가액은 부동산을 살 때 들었던 가격입니다. 필요경비는 부동산 거래와 관련된 비용으로서, 중개수수료, 인지대, 취득세, 등록면허세, 인가면허수수료 등이 있습니다.

 

예를 들어, 2019년에 5억 원에 산 집을 2021년에 7억 원에 팔았다고 가정해 봅시다. 이때, 중개수수료가 200만 원, 인지대가 10만 원, 취득세가 250만 원, 등록면허세가 50만 원이라고 하면, 양도차익은 다음과 같이 계산할 수 있습니다.

양도차익 = (7억원 - 5억 원) - (200만 원 + 10만 원 + 250만 원 + 50만 원) = 1억 4900만 원

즉, 이 경우에는 부동산 거래로 인해 1억 4900만 원의 차익이 발생한 것입니다.

부동산 양도차익의 신고납부방법

부동산 거래로 발생한 차익에 대해서는 양도소득세를 신고하고 납부해야 합니다. 양도소득세는 일반적으로 매년 한 번 신고하고 납부하는 세금인데요. 이를 확정신고라고 합니다. 확정신고는 매년 5월에 하며, 그 해에 발생한 모든 부동산 거래의 차익을 통산해서 신고하고 납부합니다.

하지만, 부동산 거래가 발생한 달의 말일부터 2개월 이내에 세금을 미리 신고하고 납부하는 방법도 있습니다. 이를 예정신고라고 합니다. 예정신고는 부동산 거래가 발생할 때마다 할 수 있으며, 확정신고와 별도로 신청해야 합니다. 예정신고를 하면, 확정신고할 때 세금을 조정할 수 있습니다.

예를 들어, 2021년에 두 번의 부동산 거래를 했다고 가정해 봅시다. 첫 번째 거래는 3월에 하였으며, 양도차익이 5000만 원이었습니다. 두 번째 거래는 9월에 하였으며, 양도차익이 -3000만원이었습니다. 즉, 손실이 발생한 것입니다.

이 경우, 첫 번째 거래에 대해서는 예정신고를 할 수 있습니다. 예정신고를 하려면, 3월 말일부터 2개월 이내인 5월 말일까지 세무서에 신청하면 됩니다. 예정신고를 하면, 양도차익에 대한 세금을 미리 납부할 수 있습니다.

두 번째 거래에 대해서는 예정신고를 할 수 없습니다. 왜냐하면, 양도차익이 음수이기 때문입니다. 음수인 경우에는 예정신고가 불가능합니다. 따라서, 두 번째 거래에 대해서는 확정신고를 해야 합니다.

확정신고를 하려면, 그 해의 다음 해인 2022년 5월까지 세무서에 신청하면 됩니다. 확정신고를 하면, 그 해에 발생한 모든 부동산 거래의 차익을 통산해서 세금을 조정할 수 있습니다.

즉, 첫 번째 거래에서 발생한 차익과 두 번째 거래에서 발생한 손실을 합쳐서 최종적인 차익을 계산하게 됩니다. 이 경우, 최종적인 차익은 5000만원 - (-3000만 원) = 8000만 원이 됩니다.

알겠습니다. 그리고, 이미 예정신고로 납부한 세금을 공제하여 확정납부할 세금을 계산하면 됩니다. 예를 들어, 첫 번째 거래에서 예정신고로 5000만 원의 차익에 대해 20%의 세율을 적용하여 1000만 원의 세금을 납부했다고 하면, 확정신고할 때는 8000만 원의 차익에 대해 20%의 세율을 적용하여 1600만 원의 세금을 계산하고, 그중에서 이미 납부한 1000만 원을 공제하여 600만 원을 확정납부하면 됩니다.

부동산 양도세란?

부동산 양도소득세는 부동산 거래에서 발생한 소득에 대해 과세하는 세금입니다. 그런데, 부동산 양도소득세는 소득세법에 따라 과세되는 것이 아니라, 양도소득세법에 따라 별도로 과세되는 세금입니다. 이를 부동산 양도세라고 합니다.

부동산 양도세는 부동산 양도차익에 대해 적용되는 세율과 과세표준이 다릅니다. 또한, 부동산 양도세는 감면과 비과세 요건이 있어서, 일정한 조건을 충족하면 세금을 줄이거나 면제받을 수 있습니다.

부동산 양도세의 세율과 과세표준

부동산 양도세의 세율은 부동산의 종류와 보유기간에 따라 다르게 적용됩니다. 일반적으로, 주택은 다른 부동산보다 낮은 세율을 적용받으며, 장기보유할수록 세율이 낮아집니다. 또한, 다주택자나 조정대상지역 주택 소유자는 높은 세율을 적용받습니다.

부동산 양도세의 과세표준은 부동산 양도차익에서 장기보유특별공제액을 뺀 금액입니다. 장기보유특별공제란, 부동산을 장기간 보유하면 차익의 일부를 공제해 주는 제도입니다. 장기보유특별공제액은 보유기간과 차익의 비율에 따라 다르게 적용됩니다.

예를 들어, 2019년에 5억 원에 산 집을 2021년에 7억 원에 팔았다고 가정해 봅시다. 이때, 중개수수료가 200만 원, 인지대가 10만 원, 취득세가 250만 원, 등록면허세가 50만 원이라고 하면, 양도차익은 1억 4900만 원이 됩니다. 이 집은 주택이므로, 주택양도소득세법에 따라 과세됩니다.

이 경우, 보유기간이 2년 이하이므로, 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다. 따라서, 과세표준은 양도차익과 같은 1억 4900만 원이 됩니다. 그리고, 이 집은 1세대 1주택이므로, 기본적으로 6%의 세율을 적용받습니다. 하지만, 이 집의 취득가액이 9억원 이하이므로, 추가로 4%의 세액감면을 받을 수 있습니다. 따라서, 최종적으로 2%의 세율을 적용받습니다.

즉, 이 경우에는 부동산 양도세는 다음과 같이 계산할 수 있습니다.

부동산 양도세 = 과세표준 x 세율 = 1억4900만원 x 2% = 2980만 원

부동산 양도세의 감면과 비과세 요건

부동산 양도세는 일정한 조건을 충족하면 감면이나 비과세를 받을 수 있습니다. 감면은 세금을 일부만 납부하게 해주는 것이고, 비과세는 세금을 전혀 납부하지 않게 해주는 것입니다. 감면과 비과세의 요건은 다음과 같습니다.

• 1세대 1 주택 비과세: 부동산을 처음으로 취득하고, 2년 이상 보유한 후에 처분하는 경우, 양도차익이 9억 원 이하이면 세금을 면제받을 수 있습니다. 단, 취득가액이 9억원 이하이고, 처분가액이 12억 원 이하이어야 합니다.
• 장기보유 감면: 부동산을 장기간 보유한 후에 처분하는 경우, 세율이 낮아지거나 세금을 면제받을 수 있습니다. 보유기간에 따라 다음과 같은 감면율이 적용됩니다.

보유기간	감면률
2년 초과 ~ 3년 이하	10%
3년 초과 ~ 4년 이하	20%
4년 초과 ~ 5년 이하	30%
5년 초과 ~ 10년 이하	40%
10년 초과	100%

• 자경농지나 축산용지 등 감면대상: 자경농지나 축산용지 등 일정한 용도로 사용되는 부동산은 세금을 면제받거나 감면받을 수 있습니다. 감면대상 부동산의 종류와 요건은 다음과 같습니다.

감면대상 부동산	요건
자경농지	취득일로부터 5년 이상 보유하고, 취득일부터 처분일까지 자경농업에 사용한 경우
축산용지	취득일로부터 5년 이상 보유하고, 취득일부터 처분일까지 축산업에 사용한 경우
산림용지	취득일로부터 10년 이상 보유하고, 취득일부터 처분일까지 산림업에 사용한 경우
어업용지	취득일로부터 5년 이상 보유하고, 취득일부터 처분일까지 어업에 사용한 경우
광업용지	취득일로부터 5년 이상 보유하고, 취득일부터 처분일까지 광업에 사용한 경우
공장용지	취득일로부터 5년 이상 보유하고, 취득일부터 처분일까지 공장에 사용한 경우
기타 감면대상 부동산	국가나 지방자치단체에 기부한 경우, 재개발이나 재건축에 따라 처분한 경우, 특수관계인에게 상속받은 경우 등

부동산 양도세 절세방법

부동산 양도세를 줄이거나 안 낼 수 있는 방법은 다음과 같습니다.

• 장기보유특별공제 활용하기: 부동산을 장기간 보유하면, 양도차익의 일부를 공제해 주는 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 장기보유특별공제는 보유기간과 차익의 비율에 따라 다르게 적용됩니다. 예를 들어, 부동산을 10년 이상 보유하면, 양도차익의 100%를 공제해 주므로, 세금을 전혀 내지 않아도 됩니다.
• 필요경비 인정받기: 부동산 거래와 관련된 비용은 필요경비로 인정받아서 양도차익에서 차감할 수 있습니다. 필요경비에는 중개수수료, 인지대, 취득세, 등록면허세, 인가면허수수료 등이 있습니다. 또한, 부동산을 개량하거나 수리한 비용도 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 단, 개량이나 수리비는 실제 지출한 금액의 10%만 인정받을 수 있으며, 영수증이나 계약서 등 증빙서류가 있어야 합니다.
• 1세대 1 주택 비과세 요건 충족하기: 부동산을 처음으로 취득하고, 2년 이상 보유한 후에 처분하는 경우, 양도차익이 9억 원 이하이면 세금을 면제받을 수 있습니다. 단, 취득가액이 9억원 이하이고, 처분가액이 12억 원 이하이어야 합니다. 또한, 부동산을 처분한 후에는 2년 이내에 다시 주택을 취득해야 합니다.
• 자경농지나 축산용지 등 감면대상 확인하기: 자경농지나 축산용지 등 일정한 용도로 사용되는 부동산은 세금을 면제받거나 감면받을 수 있습니다. 감면대상 부동산의 종류와 요건은 위에서 설명했습니다.

마치며

이 글에서는 부동산 거래에서 발생하는 차익과 세금에 대해 알아보고, 절세방법에 대해 소개했습니다. 부동산 거래는 많은 세금이 발생할 수 있는 활동이므로, 세금을 줄이거나 안 낼 수 있는 방법을 잘 활용하면 좋겠습니다. 또한, 부동산 거래와 관련된 세금은 법률이나 정책에 따라 변동될 수 있으므로, 최신 정보를 확인하고 신고하고 납부하는 것이 중요합니다.

이 글이 부동산 거래에 관심 있는 분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.