부동산 계약의 필수 요소: 법적 위험을 피하는 방법

부동산 계약 개요

부동산 계약은 일상생활에서 매우 중요한 부분을 차지합니다. 일반적으로 매매 계약, 임대차 계약, 전세 계약 등이 이에 해당하며, 이러한 계약은 대부분의 사람들이 경험하게 되는 계약 유형입니다.

 

"보통 사람들은 일상생활에서 계약을 하죠 매매 계약이나 임대차 계약, 전세 계약도 포함입니다
이런 계약이 대부분일 거예요"

 

부동산 거래는 큰 금액이 오가는 만큼, 법률적인 문제가 발생할 가능성이 높습니다. 따라서 계약을 체결하기 전에 철저한 준비와 검토가 필요합니다. 특히, 불법 건축물과 관련된 문제는 사전에 해결하지 않으면 나중에 큰 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

 

부동산 계약을 체결할 때는 공인중개사를 통해 진행하더라도 모든 사항을 직접 확인하고 준비하는 것이 중요합니다. 미리 준비하지 않으면 나중에 큰 손해를 볼 수 있으며, 이는 본인의 책임이 될 수 있습니다. 따라서, 계약 전 충분한 검토와 준비가 필수적입니다.

부동산 계약의 필수 요소

계약서 작성 전에 필요한 주요 준비사항

계약서를 작성하기 전에 철저한 준비가 필요합니다. 다음은 준비해야 할 주요 사항들입니다.

 

"일차적으로 계약서를 작성하기 전에 준비해야 할 준비물.
첫 번째 녹음기. 무조건 녹음하셔야 돼요. 처음부터까지 다 녹음하셔야 됩니다."

 

필수 준비물

1. 녹음기: 모든 대화를 처음부터 끝까지 녹음하는 것이 중요합니다. 이는 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 데 큰 도움이 됩니다.
2. 제삼자 증인: 공인중개사 외에 제삼자가 참관하는 것이 좋습니다. 특히, 친한 친구가 아닌 객관적인 증인이 필요합니다.
3. 부동산 관련 서류: 계약 당일 발행된 부동산등기사항 정부증명서, 등기부, 토지대장, 건축물대장, 지적도, 토지이용계획서를 반드시 확인해야 합니다. 과거에 발행된 서류는 사용하지 않도록 주의하세요.
4. 신분증: 본인 확인을 위해 신분증을 지참해야 합니다.

이 외에도 세부적으로 필요한 서류는 상황에 따라 추가로 준비해야 할 수 있습니다. 이러한 준비를 통해 계약 과정에서 발생할 수 있는 문제를 미리 방지할 수 있습니다.

계약 요소에 대한 이해

매매계약서는 매매계약 사실에 대한 합의를 나타내는 중요한 서류입니다. 이 서류의 본질은 당사자, 목적물, 매매 대금이라는 세 가지 요소로 구성됩니다. 표준 양식이든 개별적으로 작성된 양식이든, 이 세 가지 요소를 명확히 기재하는 것이 핵심입니다. 또한, 특약사항이 있다면 이를 분명하게 기재해야 합니다.

 

매매계약의 당사자는 매도인과 매수인이죠 매도인은 누구예요?
해당 부동산의 소유자예요 내 거니까 내가 파는 거지 내 것도 아닌 거 판다고 하면 뭔가 잘못된 거예요

 

매매계약의 당사자는 매도인과 매수인입니다. 매도인은 해당 부동산의 소유자로, 계약서 작성 당일 발행된 등기부의 갑구에 기재된 최종 소유자여야 합니다. 매수자는 매도인이 실제 소유자인지 확인해야 하며, 매도인이 직접 참석하지 않는 경우 대리인의 위임장을 확인해야 합니다.

 

매도인의 인적사항을 증명할 수 있는 서류, 즉 신분증, 인감도장, 인감증명서 등을 준비해야 하며, 대리인이 가족인 경우 가족관계증명서도 필요합니다. 대리인으로 참석한 사람의 신분증, 인감도장, 인감증명서도 받아두는 것이 안전합니다. 마지막으로, 현장에서 매도인과 전화 통화를 통해 대리 관계를 확인하는 것이 중요합니다.

부동산 거래 시 법적 고려사항

부동산 거래 시에는 다양한 법적 고려사항이 존재합니다. 특히, 건축물대장과 등기부의 차이를 이해하는 것이 중요합니다.

 

"대장은 그러니까 건축물대장이나 토지대장은 현황. 현황을 드러내는 자료고요. 행정자료예요. 근데 등기부는 권리관계를 드러내는 법률적 의미 있는 자료예요"

 

대장과 등기부의 차이

건축물대장이나 토지대장은 해당 부동산의 현황을 나타내는 행정자료입니다. 반면, 등기부는 부동산의 권리관계를 나타내는 법률적 자료로, 변호사들은 등기부를 우선시합니다.

면적과 용도의 불일치 처리

부동산의 면적이 대장과 등기부에 다르게 기재된 경우, 계약서에는 대장에 기재된 면적을 기준으로 하는 것이 안전합니다. 또한, 대장과 등기부의 용도가 다를 경우, 대장에 기재된 용도로 등기부를 변경한 후 계약하는 것이 바람직합니다.

미등기 부동산의 양성화

미등기 부동산을 거래할 때는 반드시 등기를 생성하여 거래하는 것이 좋습니다. 미등기 상태로 거래하면 매수인이 나중에 권리관계를 주장하는 데 문제가 생길 수 있습니다. 따라서, 시간이 걸리고 비용이 들더라도 등기를 생성한 후 이전등기를 받는 것이 중요합니다.

불법 건축물 및 법적 문제 처리 방법

부동산 거래 시 불법 건축물은 나중에 큰 문제가 될 수 있습니다. 불법 건축물 여부는 등기부가 아닌 대장에 기재되므로, 대장을 반드시 확인해야 합니다.

 

"불법건축물도 나중에 문제가 되는 경우가 많은데 불법 건축물인지 여부는 등기부에는 안 나와요 대장이 나와요
그래서 꼭 대장도 확인하셔야 됩니다"

불법 건축물 확인 방법

1. 대장 확인: 대장에 불법 건축물로 기재되어 있다면 매수를 피하는 것이 좋습니다. 만약 매수를 원한다면, 법적 문제를 명확히 해결한 후 진행해야 합니다.
2. 시청 민원 제기: 매매 계약 전, 시청에 해당 건물의 불법 건축물 여부를 조사해달라고 요청해야 합니다. 민원이 제기되지 않으면 불법 건축물이 등재되지 않을 수 있습니다.

법적 문제 해결 방법

• 불법 건축물로 확인된 경우, 매매를 진행하지 않거나 법적 문제를 해결한 후 매매를 진행해야 합니다.
• 매매 후 불법 건축물로 확인되면 이행강제금 및 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 사전에 철저한 확인이 필요합니다.

부동산 계약의 재정적 측면

부동산 계약에서 매매대금은 일반적으로 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어집니다. 예를 들어, 총금액이 10억 원일 경우, 계약금은 1억 원, 중도금은 5억 원, 잔금은 4억 원으로 나누고, 각 지급일자를 명시해야 합니다.

매매대금은 계약금, 중도금, 잔금 보통 이렇게 나누고 전체 총금액 십 억인데 계약금 일 억 중도금 오 억 잔금 사 억 이렇게 나누고 지급일자를 명시를 하죠

 

부가가치세(VAT)는 별도로 명시해야 하며, 특히 상가 건물의 경우 더욱 중요합니다. 거래 금액이 클수록 부가세의 금액도 커지기 때문에, 부가세가 포함되지 않도록 주의해야 합니다. 예를 들어, 10억 원짜리 상가의 부가세는 1억 원에 달할 수 있습니다. 따라서 부가세는 반드시 별도로 명시해야 합니다.

 

계약금은 계약의 해지 시 위약금으로 사용될 수 있습니다. 계약금 단계에서 계약을 해지할 경우, 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금을 반환해야 합니다. 그러나 계약금이 위약금으로 사용되기 위해서는 이에 대한 특약이 명시되어야 합니다.

특수 조항 및 임차인 고려사항

부동산 계약 시 특수 조항은 매우 중요합니다. 특히, 계약 당시 가압류, 가처분, 근저당 등 권리 제한 사항이 등기되어 있는 경우, 매수인은 이러한 사항을 알고도 매수를 결정할 수 있습니다. 이때, 계약서의 특약 사항에 매도인이 언제까지 이러한 권리 제한을 말소해야 하는지를 명확히 명시해야 합니다. 예를 들어, 중도금이나 잔금 지급일까지 말소가 완료되지 않으면, 매수인은 별도의 최고 없이 즉시 계약을 해지할 수 있다는 조항을 포함해야 합니다.

 

"계약 당시에 가압류나 가처분이나 근저당이나 가등기나 이런 권리 제한 사항이 등기되어 있는 걸 알고도 매수를 하기로 한 거예요"

 

법률적으로 복잡한 문제로 인해, 단순히 가압류 등기를 말소하지 않았다는 이유만으로 이행불능으로 보지 않는 판례가 있습니다. 따라서 매수인이 계약을 해지하려면 이행 최고와 반대급 이행 제공이 필요하며, 시간이 소요될 수 있습니다. 그러므로 즉시 해제할 수 있다는 조항을 명시하는 것이 중요합니다.

 

또한, 전세나 월세 등 임대차가 있는 부동산을 매수할 경우, 명도 문제를 누가 언제까지 해결할 것인지, 해결되지 않을 경우 모든 책임은 누가 질 것인지, 위약금은 어떻게 처리할 것인지 등을 명확히 해야 합니다.

 

예를 들어, 중도금 지급기일까지 매도인이 모든 세입자들의 명도 문제를 매도인의 비용과 책임으로 해결하지 못할 경우, 매수인은 즉시 계약을 해지할 수 있으며, 기 지급한 계약금을 위약금으로 청구할 수 있다는 조항을 포함해야 합니다.

결론: 원활한 거래를 위한 방안

부동산 매매계약서 작성 시 주의해야 할 몇 가지 기본적인 사항을 살펴보았습니다. 이러한 사항들은 개별 사안에 따라 다소 달라질 수 있지만, 큰 틀에서 주의해야 할 점들을 이해하는 것이 중요합니다.

 

"이렇게 오늘 매매계약서 작성할 때 주의할 점 몇 가지를 알려드렸는데 이건 어디까지나 가장 기본적인 거고
개별 사안에 따라서 약간씩 좀 달라질 수는 있어요."

 

계약서 작성 전 철저한 준비와 검토가 필요하며, 복잡한 거래의 경우 법률 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다.

 

이 글은 다음의 유튜브를 통해서 얻은 지식을 바탕으로 작성되었습니다. 

해당 유튜브에는 더 좋은 정보들이 알기쉽게 제공되고 있습니다. ^^

 

https://youtu.be/dsEeNX4g3Yk?si=_UZL4mEe8JkGE05j